http://best-place-to-buy-cc.https-store-cc-promo-ru-globus.ru Договор купли-продажи квартиры риски | Nlpseminar.ru

Семейное право

Договор купли-продажи квартиры риски

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? Узнать >

О рисках сделок с квартирами

Полностью исключить все риски в сделке с квартирой невозможно. Вернее, можно. Если не пойти на сделку.

Если же мы на сделку идем, то придется смириться – риски здесь есть. Наша задача – уметь их распознавать и защищаться от них. А это вполне посильная задача для каждого. И кто, прежде всего, должен об этом позаботиться?

Как говорил классик: «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих». То есть вникать в технологию проведения сделки купли-продажи квартиры нам все-таки придется.

Помощь и моральную поддержку мы, конечно, принимаем – от юристов, нотариусов, риэлторов, экстрасенсов и т.п. – но это всего лишь помощь. Основная ответственность за наши действия будет лежать только на нас самих.

Другими словами, нам нужно, во-первых, уметь выявлять риски конкретной сделки, и во-вторых – знать, как снизить их уровень (т.е. вероятность их реализации). И то и другое рассмотрено в Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавцов и Покупателей квартир.

Эта ИНСТРУКЦИЯ содержит набор правил, зная которые, каждый сможет защититься от большинства рисков, совершая сделку с квартирой. Эта ИНСТРУКЦИЯ, по сути, раскрывает все «Секреты Риэлтора». А что касается самого понятия риска в сделках с недвижимостью и отношения к такому риску – читай подразделы ниже:

О рисках сделок с квартирами:

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

Автор: Анна Журавлева

Анна Журавлева, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт»

Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя «за кадром» важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие «мелочи» впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери. Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски. Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

  • риск признания сделки недействительной;
  • риск признания договора незаключенным;
  • риск утраты права собственности;
  • риск расторжения договора;
  • риск истребования имущества;
  • риск несения непредвиденных расходов;
  • риск выявления скрытых недостатков.
  • титульные риски;
  • риски обременения;
  • риски, связанные с правами третьих лиц;
  • риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;
  • риски, связанные с объектом (предметом) сделки;
  • риски, связанные с расчетами по сделке;
  • риски, связанные с формой договора;
  • риски, связанные с содержанием договора;
  • риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;
  • риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки риски подразделяются на:

  • риски, связанные с заключением договора;
  • риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);
  • риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.
  • Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

    Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

    Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И. представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
    Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П. соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
    Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П. на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.
    Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

    Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18.01.2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.
    Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий» .

    Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

    Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

    В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

    Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

    Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

    Читайте так же:  Жалоба на начальника дпс

    С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

    Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

    Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

    На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

    Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

    Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

    При отсутствии указания на таких лиц, такой договор будет признан незаключенным (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 № 09АП-35798/2013, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.10.2013 по делу № 33-7400/2013).

    Однако стоит отметить, что в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, по смыслу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ входят только лица, которые после смены собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона. К таким лицам, например, относятся лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 Гражданского кодекса РФ), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (статья 672 Гражданского кодекса РФ), получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 602 Гражданского кодекса РФ). Между тем отсутствие регистрации указанных лиц по соответствующему адресу не свидетельствует о том, что таких лиц нет, поскольку право на проживание возникает в данном случае не в силу акта регистрации, а в силу заключенного договора, завещательного отказа или решения суда.

    Лица, проживающие в жилом помещении и вселенные предыдущим собственником как члены его семьи, утрачивают права на проживание после перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому перечень таких лиц может и не включаться в договор. Однако при отсутствии в договоре указания на соответствующих лиц, но фактическом проживании их в жилом помещении и (или) регистрации по месту проживания, покупатель будет лишен возможности признать указанный договор незаключенным в силу статей 432, 558 Гражданского кодекса РФ. В таком случае он будет вынужден обращаться в суд с требованием о признании таких лиц утратившими право пользования помещением, снятии с регистрационного учета и выселении на основании статей 30, 35 Жилищного кодекса РФ, статей 288, 292 и 304 Гражданского кодекса РФ.

    Риски, связанные с правами третьих лиц

    Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц, такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.

    Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.

    Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

    Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

    Поэтому при приобретении недвижимости, покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка – критерий оценки действительности сделки.

    Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

    Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…д овод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства».

    В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано.

    Риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю

    В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Таким образом, со стороны продавца подписание такого акта свидетельствует об исполнении им обязанности передать объект недвижимости, а со стороны покупателя – принять имущество.

    К рискам, связанным с передачей жилого помещения от продавца к покупателю, относятся риск уклонения сторон от подписания передаточного акта, риск признания договора незаключенным по причине непередачи объекта, риск неотражения в передаточном акте физического состояния объекта недвижимости, перечня имущества, передаваемого вместе с жилым помещением, а также показаний приборов учета воды, газа, электроэнергии и прочего.

    Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

    При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передаче жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

    Во избежание неблагоприятного сценария развития указанных рисков дату и порядок передачи жилого помещения следует согласовать еще в предварительном договоре купли-продажи (договоре задатка, аванса), а также отразить в основном договоре.

    Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре существенное условие о том, что обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а лишь после фактического вручения (передачи ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

    На практике возникают ситуации, когда новый собственник вынужден погашать непредвиденную задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг. В этой связи возникает вопрос, обременяет ли задолженность по оплате коммунальных услуг объект недвижимости, и обязан ли новый собственник безоговорочно ее погасить.

    Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, обязанность по оплате содержания жилого помещения несет собственник.

    Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

    В соответствии с пунктами 8, 9, 10 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники жилых помещений вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

    Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы (пункт 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).

    Таким образом, исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует признать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения.

    Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

    Во избежание неприятных сюрпризов после приобретения жилья, связанных со счетами за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и телефонную связь, покупателю стоит запросить у продавца не только справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на дату, максимально приближенную ко дню подписания передаточного акта, но и попросить предоставить квитанции об оплате услуг, а также отразить в передаточном акте текущие показания приборов учета на день подписания акта и отразить порядок погашения продавцом задолженности по оплате коммунальных услуг, образовавшейся со дня выдачи справок об отсутствии задолженности до момента подписания акта.

    Риски, связанные с объектом (предметом) сделки

    К рискам объекта относятся несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам и ожиданиям покупателя. В жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находиться в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.

    Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    К сожалению, в нашем правопорядке практически не проводится преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. В основном акцент ставится на юридической истории объекта.

    Между тем, в некоторых зарубежных правопорядках особое внимание уделяется предварительной проверке приобретаемого жилого помещения. Так, например, в США лицензированный специалист осуществляет проверку состояния недвижимости на предмет дефектов в конструкции здания, состояния электропроводки, сантехники и коммуникаций, наличия термитов и прочих древоточащих насекомых в жилых домах (physical inspection). В США в рамках юридической проверки (title search) выясняется, в частности, точная площадь и кадастровая стоимость объекта недвижимости, проводилась ли реконструкция жилья, планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и так далее.

    Так, например, сделка по приобретению жилья во Франции возможна, если экспертиза на асбест (с конца 1990-х годов этот материал запрещен в жилых домах во Франции) дает отрицательные показатели. Как известно, во Франции такую проверку организует нотариус, который, в частности узнает, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру, исторической. Нотариус во Франции также проверяет, не существует ли каких-либо скрытых дефектов, есть ли перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад. Во Франции до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости

    Читайте так же:  Халатность статья в ук рф

    Представляется, что и в отечественном правопорядке следовало бы больше внимания уделять преддоговорной проверке объекта недвижимости.

    Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья, во избежание непредвиденных ситуаций покупателю (его представителю) следовало бы удостовериться в надлежащем качестве объекта недвижимости и его заявленных характеристик, в том числе в качестве электро- и газопроводки, труб, прочих коммуникаций, несущих конструкций, соседствующей с домом инфраструктуры, транспортного сообщения и прочего.

    Риски, связанные с субъектом (стороной) сделки

    К таким рискам относятся риски, связанные с пороком субъекта по разным основаниям (например, по причине фактической недееспособности, неуполномоченности на заключение договора, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).

    Так, например, по одному из дел суд сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку спорная квартира для продавца и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой. Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении него и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. В заложниках у третьих лиц находился его сын.

    В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя.

    Так, при совершении сделки по доверенности необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения с указанием адреса объекта, обратить внимание на сроки доверенности.

    Следует убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора.
    Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (статьи 177, 179 Гражданского кодекса РФ).

    Так, например, Верховный суд РФ в одном из своих определений указывает следующее: «…является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, доверенность от 24 сентября 2001 г., оформленная от имени С. на имя А.Л.И. (с правом передоверия) на право продажи принадлежащей ему квартиры, поскольку доказано, что в момент совершения сделки С. находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Впоследствии, то есть 18 января 2002 г., решением Советского районного суда г. Казани С. был признан недееспособным и опекуном над ним назначена М.Л.И. на основании постановления главы Администрации Приволжского района г. Казани от 20 февраля 2003 г. Также правомерно суд признал недействительными основанные на указанной сделке доверенность от 26 сентября 2001 г., выданную А.Л.И. на имя Я.К.Х. на продажу указанной квартиры и договор купли-продажи этой квартиры от 25 октября 2001 г., заключенный между продавцом Я.К.Х. и покупателем Г.Ф.Г., и обязал Г.Ф.Г. возвратить С. квартиру, а в пользу Г.Ф.Г. взыскал с Я.К.Х. полученную ею сумму денежных средств».

    Кроме того, особо следует проверять правильность оформления доверенностей, приравненных к нотариальным (лиц, находящихся в местах лишения свободы, тяжело больных и прочих).

    Во избежание определенных рисков при совершении сделок по доверенности со стороны продавца окончательный расчет следует производить после государственной регистрации перехода права собственности.

    Кроме того, следует убедиться в том, что указанная квартира фактически не продана собственником, а также что представитель выражает действительную волю продавца.

    Так, Свердловским областным судом рассматривалось следующее дело. 04.05.2007 между Е.Е.В., действовавшей на основании доверенности от 15.05.2004, удостоверенной нотариусом , за Г.А.К., и Е.Т.Е. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила жилое помещение — . Право собственности Е.Т.Е. зарегистрировано 01.06.2007. Судом также установлено, что договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения были намерены заключить Г.А.К. (продавец) и В.Т.В. (покупатель), которые фактически исполнили договор, так как В.Т.В. передала собственнику покупную стоимость квартиры, а Г.А.К. передала квартиру в пользование покупателя.
    Документальное оформление и регистрацию сделки стороны сделки купли-продажи поручили Е.Е.В., которая указанного поручения не выполнила. Приговором Красногорского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 24.01.2013 Е.Е.В. осуждена по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Из фабулы обвинения следует, что Е.Е.В. путем злоупотребления доверием, получив право на распоряжение квартирой, из корыстных побуждений, обратила право собственности на чужое имущество в пользу своей дочери Е.Т.Е., лишив возможности В.Т.В. иметь право собственности на фактически приобретенное ей жилье.
    Учитывая указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого помещения заключенный между Г.А.К. и В.Т.В. не имел надлежащего письменного оформления и не прошел государственную регистрацию по вине Е.Е.В., в связи с чем, договор от 04.05.2007, заключенный между Е.Е.В. и Е.Т.Е., согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила спорное жилое помещение, является недействительным, право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за В.Т.В.

    По одному из дел Московским городским судом было установлено, что П. являлась собственником квартиры. 21.11.2011 она выдала К.Н. доверенность, на основании которой последний совершил от ее имени сделку по отчуждению спорной квартиры в собственность его супруги К.И. Вместе с тем, она не имела намерения отчуждать указанную квартиру, не уполномочивала ответчика К.Н. на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, оспариваемую доверенность выдала ответчику К.Н. для целей получения пенсии и уплаты коммунальных платежей; денежных средств от продажи спорной квартиры не получала. Кроме того указала на то, что подписывая доверенность, она заблуждалась относительно объема своих субъективных прав, передаваемых ответчику К.Н. Доверенность носит общий характер, наделяет К.Н. полномочиями на управление и распоряжение принадлежащим П. имуществом, вместе с тем, поручение на продажу квартиры по адресу: ***** или иного объекта недвижимости, в данной доверенности не содержится. Исходя из указанных обстоятельств суд признал, что совершение К.Н. сделки по отчуждению спорного жилого помещения без соответствующих полномочий на заключение договора, влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным .

    Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

    Риски сторон при совершении расчетов по договору купли-продажи жилого помещения
    К таким рискам относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя – риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж. Кроме того, при приобретении жилого помещения у представителя продавца существует риск несовпадения стоимости жилья, определенной представителем, цене, соответствующей истинной воле собственника

    Так, в одном из своих постановлений Московский городской суд указал: «Судом также установлено, что 01.07.2011 Т.О., Т.А. с одной стороны и ООО «Офис Сухаревский» заключили договор на поиск покупателя и сопровождение. Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за *** руб. Этим же числом истцом выдана доверенность на имя ООО «Офис Сухаревский» и доверенность на имя Т.А. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе Т.А., истец давала согласие на продажу квартиры. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено.
    Отменяя решение суда в части, судебная коллегия, пришла к правильному выводу о том, что Т.Е., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1/3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за *** руб., не имеется».

    Следует отметить, что расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают предварительный договор (договор задатка, договор аванса), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.
    Кроме того, необходимо решить, будет ли предварительно вносимый платеж задатком либо авансом (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ).
    Следует отметить, что на практике некоторые риелторы представляют на подписание договор, поименованный как договор аванса, но в котором предварительный платеж фактически имеет признаки как аванса, так и задатка. А именно, в случае, если от сделки отказывается продавец, платеж возвращается в одинарном размере, что фактически характеризует аванс, а если от сделки отказывается покупатель, то он теряет платеж, что фактически определяет задаток.
    Представляется, что в связи с наличием многих факторов, которые влияют на платежеспособность сторон, а также на заключение сделки в будущем, предпочтительной является форма предварительного платежа по форме аванса. В то же время следует признать, что задаток направлен на формирование более ответственного поведения сторон сделки.
    Для минимизации рисков в ходе проведения расчетов сторонам следует производить полный расчет только после государственной регистрации перехода права собственности, предварительно внеся денежную сумму в банковскую ячейку в день подписания договора. Использование банковской ячейки минимизирует как риски покупателя, так и риски продавца. Такая форма оплаты является компромиссной между предоплатой и отсрочкой либо рассрочкой платежа.
    При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму, соответствующую цене приобретаемого жилого помещения, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при представлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).
    В зарубежных правопорядках в целях минимизации рисков расчеты, как правило, проходят через третьих лиц. Так, например, во Франции гарантом прав сторон при заключении сделки по покупке жилой недвижимости является нотариус, в связи с чем денежная сумма в размере цены жилого помещения хранится на специальном счете у нотариуса. После перехода права собственности на недвижимость к покупателю нотариус переводит деньги на счет продавца.
    В отечественном правопорядке распространенной является практика занижения в договоре стоимости жилого помещения в целях избежания уплаты продавцом налога на доходы физических лиц. В таких ситуациях у покупателя возникает риск в случае расторжения договора либо признания его недействительным (незаключенным) получить не фактически уплаченную сумму, а сумму, указанную в договоре.
    При совершении расчетов по сделке в подтверждение исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества следует потребовать у продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое жилое помещение. Кроме того, расписка потребуется для получения покупателем имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, как подтверждения понесенных расходов. При проведении безналичных расчетов документами, подтверждающими совершение платежа, будут квитанции, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

    Риски, связанные с формой договора купли-продажи жилого помещения

    К таким рискам относятся признание договора недействительным вследствие несоблюдения письменной формы договора.

    Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

    Как указано в Письме Росреестра от 26.11.2013 № 14-исх/10925-ГЕ/13 , с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

    Риски, связанные с содержанием договора

    Под рисками содержания договора понимаются риски внесения либо невнесения тех или иных условий.
    Так, к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относят предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (пункт 1 статья 555 Гражданского кодекса РФ), а также список лиц, сохраняющих право на проживание в жилом помещении (статья 558 Гражданского кодекса РФ). При отсутствии таких условий договор будет признан незаключенным.

    Однако у сторон могут возникнуть риски не только в связи с отсутствием существенных условий, но также в связи с невнесением в договор иных положений, влияющих на порядок и режим исполнения сторонами своих обязанностей, которые следовало бы внести.
    Так, в договор следует также внести максимально подробную характеристику жилого помещения, мебели, бытовой техники, стоимость которой включена в продажную цену жилого помещения, условия о порядке и сроках оплаты цены жилого помещения, порядок оплаты коммунальных платежей, сроках юридического и физического освобождения жилого помещения.

    Читайте так же:  Нотариус на дом симферополь

    Как правило, на практике договор купли-продажи жилого помещения составляется представителями сторон. Руководствуясь принципом свободы договора, они в обязательном порядке указывают существенные условия договора, к указаниям прочих условий договора подходят вариативно. К сожалению, подобное положение влечет полную зависимость судьбы сделки, в частности, от компетентности представителей сторон.
    Между тем, например, в США в каждом штате коллегией риелторов утверждается типовой договор купли-продажи, который и используется сторонами договора.

    Точное документальное оформление сделок с недвижимостью – необходимое условие их действительности. Кроме того, для совершения сделки купли-продажи жилого помещения необходимо правильное понимание всех терминов, включенных в договор купли-продажи, проведение проверочных мероприятий, соблюдение всех значимых сроков.
    В заключение выделим основные этапы совершения сделки по приобретению жилого помещения в том порядке, при котором риски сторон сделки сводятся к минимуму:

  • Предварительный выбор объекта (жилого помещения).
  • Осмотр и окончательный выбор объекта.
  • Предварительное ознакомление с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на недвижимость, ознакомление с юридической историей жилого помещения.
  • Устное согласование сторонами условий предстоящей сделки (цена и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок юридического и физического освобождения квартиры, порядок и сроки передачи жилого помещения новому собственнику, распределение расходов по оформлению сделки и прочее).
  • Заключение на согласованных условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения (договора задатка/аванса).
  • Внесение задатка (аванса). Получение расписки о внесении задатка (аванса).
  • Проверка юридической чистоты сделки.
  • Заключение основного договора купли-продажи жилого помещения.
  • Государственная регистрация перехода права собственности.
  • Внесение покупателем оставшихся денежных средств за жилое помещение в полном объеме.
  • Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта и вручение ключей).
  • См. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2013. № 33-7364/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

    См. апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.11.2013 по делу № 33-2512/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

    1. См. статью 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Министерства экономического развития РФ от 14 мая 2010 г. № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «ГАРАНТ».

    См., например, апелляционное определение Санкт-петербургского городского суда от 10.05.2012 № 33-6044/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

    См., например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.08.2013 № 33-10935/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

    Подробнее см. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П // // СПС «КонсультантПлюс».

    См., например, решение Верховного суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069, Определение Верховного суда РФ от 24.12.2012 № 49-В12-1) // СПС «КонсультантПлюс».

    См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу № 11-22997/13) // СПС «КонсультантПлюс».

    См., например, апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу № 11-31045 // СПС «КонсультантПлюс».

    См. апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2012 по делу № 11-23167 // СПС «КонсультантПлюс».

    Заключая договор непосредственно с собственником, также следует исключить вероятность признания лица неспособным понимать значение своих действий в момент совершения сделки (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2013 по делу № 11-21281 // СПС «КонсультантПлюс»; апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2013 по делу № 11-28528// СПС «КонсультантПлюс»).

    См. апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2013 по делу № 11-24953// СПС «КонсультантПлюс».

    Как известно, согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Таким образом, сделка, совершенная с использованием такой доверенности, будет ничтожной.

    См. определение Верховного суда РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32 // СПС «КонсультантПлюс».

    См. определение Свердловского областного суда от 19.09.2013 по делу № 33-11272/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

    См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2013 по делу № 11-12380/2013// СПС «КонсультантПлюс».

    См. определение Московского городского суда от 08.05.2013. № 4г/1-3588// СПС «КонсультантПлюс».

    Какие риски продавца квартирф

    Игорь Макаревич

    Добрый день, какие риски продавца квартиры могут возникнуть если заключить договор в простой письменной форме?

    Другими словами, какие пункты порекомендуете включить в договор, чтобы минимизировать риски продавца.Продажа в деньги, 1 продавец в браке, 1 покупатель в браке.

    Игорь, договор исполненный в простой письменной форме при грамотном его составлении не несет в себе никаких рисков ни для продавца, ни для покупателя. Что касается конкретных пунктов, то рекомендую включить: про совместную собственность, про банкротство, про зарегистрированных лиц, про штрафные санкции, про физическую передачу квартиры, про юридическое освобождение, про обязанность подать на регистрацию, про условия исполнения договора, про условия расторжения и прочее на ваше усмотрение. А вообще правильнее за составлением хорошего договора обратиться к практикующему риэлтору.

    Добрый день, рисков нет, если всё так просто, как у вас. Составьте правильный договор и спите спокойно. Ну у вас же всё в порядке?

    у нас все в порядке, Правильный договор — это хорошо, вопрос как раз в этом, какие пункты желательно добавить?

    Здравствуйте, Игорь! Ответ на Ваш вопрос стоит 5 тысяч рублей) Либо нотариус поможет справиться, но уже чуть подороже)

    У продавца риск обычно один — не получить деньги за проданную квартиру.
    А это зависит не только от пунктов договора продажи, но и от организации расчетов.

    Рекомендуем Вам проверить квартиру и продавцов. В зависимости от оснований возникновения права, включить определенные пункты и добавить к договору определенные заявления. Правильно изложить информацию о расчетах. Сделка — работа комплексная и обширная, нельзя дать совет включить такой-то пункт, который Вас универсально обезопасит от всего на свете.

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    У продавца риск один — не получить деньги или получить их, но не на тех условиях, на которых он думал. Даниил перечислил составляющие договора, которым следует уделить внимание.

    Игорь, добрый день!
    Риск продавца также возникает
    в момент передачи денег в банке и
    подаче документов на оформление.
    Даже самый правильный договор
    не гарантирует безопасности на сделке.
    Благодарю

    >> заключить договор в простой письменной форме?
    Простая письменная форма не значит, что можно вырвать листок из тетради и написать там пару предложений. Простая письменная форма — значит, не требуется заверять договор у нотариуса.
    Договор купли-продажи недвижимости должен включать в себя обязательные, так называемые, существенные условия.
    В Вашем случае, если Вы продавец, рекомендую, действительно, обратиться к риэлтору.
    >>1 продавец в браке
    Важно, каким образом к продавцу попала в собственность квартира. Если он получил её в дар или по наследству, то нахождение в браке роли не играет. Если же купил, то важен факт нахождения в браке в момент покупки и потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
    >> 1 покупатель в браке.
    Может потребоваться согласие супруга на покупку. По поводу нотариального заверения такого согласия законодательных мер пока не нашёл (ищу, сам покупаю квартиру, находясь в браке).

    Риски продавца квартиры, действующего без профессионала-посредника

    Вторая опасность при самостоятельной продаже объекта недвижимости – ограбление.
    На просмотр под видом покупателей могут прийти грабители. И тогда велика вероятность развития сюжета, подходящего для криминальной хроники в газете или телепрограммы «Петровка, 38».

    Также стоит опасаться психически нездоровых людей.
    Опытные риэлторы сразу вычисляют сумасшедших и неадекватных (не раз с такими сталкивались), а вот обычный человек примет их за реальных покупателей и напрасно потеряет время.

    Может произойти такая история. Выставленная на продажу квартира понравилась даме, одетой странно, но настроенной решительно. Она обещала купить квартиру, если будет заменен кафель на кухне. Потом выдвинула другое требование, позже захотела увидеть всех бывших жильцов. Измотав нервы хозяевам, попросила значительно снизить цену. Получив отказ, закатила истерику. Добившись своего, эксцентричная дама согласилась заключить сделку, но отказалась внести залог. Обещала еще подумать, а через неделю сообщила, что эта квартира ей не подходит. На прощание выступила с обличительной речью. Хозяева вспоминают о ней, как о страшном сне.

    Владелец квартиры может пострадать из-за своей некомпетентности.
    Самое печальное, что потери времени и денег порою происходят не по чьему-то злому умыслу, а по незнанию самого продавца. Из-за своей некомпетентности он может сорвать сделку, а еще хуже – лишиться денег.

    Допустить ошибку можно на разных этапах сделки. Назовём основные «проколы»:

    • неправильная оценка квартиры (завышенная цена отпугнет реальных покупателей),
    • неэффективная реклама (нет объявлений на популярных сайтах – мало претендентов),
    • неполный пакет документов на квартиру (нет одной справки – и сделка срывается),
    • неполный пакет документов от покупателя (перенос даты подписания договора купли-продажи),
    • не продумана схема расчета с покупателем (потеря части или полной денежной суммы),
    • неправильно составлен договор купли-продажи (подписанный договор невозможно заверить у нотариуса),
    • неполный пакет документов для подачи в отделение Росреестра (отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество),
    • неправильно оформлен договор с банком об аренде ячейки сейфа (продавец не сможет забрать деньги).

    Владелец объекта недвижимости может забыть о проблемах и опасностях, если он обратится в «МИЭЛЬ».
    Исключить риски для клиентов – задача сотрудников нашего агентства. Наши риэлторы знают все нюансы заключения сделок по продаже жилой недвижимости и способны предотвратить возможные неприятности. К тому же все документы тщательно проверяют наши опытные юристы.

    «МИЭЛЬ» гарантирует продавцам жилой недвижимости:
    • минимальные потери времени,
    • правильно оформленные документы,
    • быстрое получение денег.

    Согласие на обработку персональных данных

    Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

    Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

    Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

    Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *