https://uniccbazarlogin.ru Общая долевая собственность продажа доли | Nlpseminar.ru

Финансы

Общая долевая собственность продажа доли

Как продать доли в общедолевой собственности. Подробная схема с нюансами, доступными вариантами и оформлением договора.

0 Понятие общей собственности и доли.

Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов:

  • Долевой – когда доля каждого владельца определена.
  • 0 Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

    Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

    Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.

    Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
    Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

    0 Продажа доли постороннему лицу.

    0 Продажа доли родственнику.

    Заключение сделки купли-продажи с родственником ничем не отличается от реализации доли постороннему человеку. Отличие одно – в случае заключения сделки с близким родственником (родители, дети, братья и сестры) невозможно получить налоговый вычет с цены продажи.

    Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

  • Договор купли-продажи.
  • Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Ответ, если он оформлялся письменно.
  • Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
    Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

    0 Как составить договор?

  • Данные сторон.
  • Сведения о лицах, прописанных в квартире и имеющих на нее право.
  • Иные условия, которые стороны посчитают существенными.
  • Права супруга/супруги и т.д.
  • Для оспаривания необходимо обращаться в суд. Потребуется составить исковое заявление и приложить к нему документы, подтверждающие изложенные в иске обстоятельства.

    Граждане задумываются о таком варианте, если что-то препятствует им заключить договор купли-продажи. Однако передача доли в хозяйственное ведение/оперативное управления неправомерна. Для того чтобы управлять имуществом им нужно обладать в натуре. Долю же выделить из общей собственности невозможно – к примеру, когда один из сособственников проживает в комнате, это не значит, что он является ее единоличным владельцем. У него по-прежнему есть только абстрактная доля, выраженная арифметически.

    Операции с долевой собственностью включают в себя массу особенностей и тонкостей. Разберемся в статье, как осуществляется порядок продажи доли в общедолевой собственности, на что следует обратить внимание и какие нюансы нужно учитывать в зависимости от ситуации.

  • Совместной – без выделения доли каждого собственника в общем праве.
  • Общая собственность может возникнуть при переходе имущественных прав на неделимый объект к нескольким лицам. Например, если у супругов нет оформленного брачного договора, в котором говорится иное, любая недвижимость, приобретенная ими по возмездным сделкам, будет считаться общей собственностью.

    Доля – это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении. В гражданском законодательстве установлен приоритет долевой собственности.

    Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

    0 Необходимость получения согласия остальных собственников.

    Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

  • Вручение уведомления лично под расписку.
  • Статья 34 СК РФ:
    1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
    2. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
    3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

    При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.

    Если все сособственники отказались от покупки или проигнорировали извещение о продаже доли, владелец может продать ее постороннему лицу. Сделка будет проходить в общем порядке.

    При нарушении процесса уведомления сособственников о предстоящей сделки любой из них вправе подать иск в суд и оспорить ее. Если суд согласится с доводами и примет решение в пользу истца, то к нему перейдут все права и обязанности покупателя.

    0 Продажа доли в случае, если квартира находится в ипотеке.

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

  • Цена сделки.
  • Описание предмета сделки, по которому его можно идентифицировать.
  • 0 Налог с продажи.

    Денежные средства, полученные в результате продажи доли, облагаются налогом по ставке 13 %, так как являются доходом физического лица. Налоговой базой признается вся сумма продажи сверх 1 млн рублей (это объем единоразового имущественного вычета).

    В этом видео Вы узнаете о требованиях в процессе продажи доли недвижимости и порядке сделки.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

      Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
      Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

      Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

      Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

      Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

      • Заказным письмом с описью вложений.
      • телеграмма.
      • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.
      • Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

        0 Особенности долевой собственности супругов.

        Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.

        0 Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

        Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, сделка не может быть совершена без согласия органов опеки и попечительства и нотариуса. Разрешение будет выдано только в том случае, когда вместо отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет передана в собственность доля в другом жилье. Она не может быть меньше существующей.

        Решение на продажу выдается органами опеки спустя две недели после подачи заявления. Только после получения согласия можно заключать договор купли-продажи.

        Если квартира, а значит и доли в ней, являются предметом залога, то продажа возможна только при наличии согласия на сделку от залогодержателя. В данном случае им является банк.

        Стоит учитывать, что ипотека подразумевает наличие обременения на недвижимости. Нужно очень внимательно к этому отнестись и прописать в договоре-купли продажи порядок снятия этого обременения. Право преимущественной покупки также должно быть соблюдено.

        0 Роль нотариуса.

        Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

        Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

      • Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
      • Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Он должен включать следующие сведения:

      • Порядок передачи средств продавцу и имущества покупателю.
      • Гражданским законодательством установлено, что по договору купли-продажи одна сторона обязана передать имущество за определенную плату, а вторая – принять его.

        Пункт 1 ст. 454 ГК РФ:
        По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

        Однако, если собственник владел имуществом более трех лет (пяти лет с 2016 года), то он освобождается от необходимости выплаты налога.

        0 Как оспорить сделку?

        Оспорить сделку можно, если при ее оформлении были нарушены чьи-либо права:

      • Преимущественное право другого собственника.
      • Права несовершеннолетнего.
      • 0 Советы юриста:

        ? Можно ли передать долю в хозяйственное ведение или оперативное управление?

        ? Можно ли передать долю в аренду?

        Нет, нельзя. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды передается имущество, а не право в отношении него. Так как доля не может быть определена в натуре, передать ее в аренду невозможно.

        Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

        Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

        Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса «В Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольги Кладковой.

        Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

        Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

        Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

        Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

        Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

        Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

        При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

        Нюансы и подводные камни общей долевой собственности

        Дата публикации: 28.05.2020 2020-05-28

        Статья просмотрена: 232 раза

        Библиографическое описание:

        Крюкова Ю. О. Нюансы и подводные камни общей долевой собственности // Молодой ученый. ? 2020. ? №22. ? С. 321-323. ? URL https://moluch.ru/archive/260/59707/ (дата обращения: 09.01.2020).

        Ключевые слова: продажа доли, покупка доли, недвижимое имущество, общая долевая собственность.

        В наше время приобрел актуальность вопрос общей долевой собственности ввиду того, что существует множество тонкостей при оформлении сделки, когда мы захотим, например, в нашем случае, купить или же продать долю в имуществе. Как же нам не пострадать от мошенников и без проблем оформить право собственности на купленную долю в имуществе или же продать свою долю?

        Давайте разберемся для начала в том, что же такое вообще доля и есть ли смысл ее покупать? При покупке имущества двумя и более лицами в большинстве своем происходит оформление в общую долевую собственность (за исключением приобретения жилья в браке, поскольку в данном случае оно оформляется в совместную). После того как произошла регистрация права собственности и Вам выдают на руки выписку из ЕГРН, то соответственно Вы становитесь собственниками каждый пропорционально своей доли, после чего Вы имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению без нарушения правил действующего законодательства и также интересов иных владельцев. Сами же пропорции долей дольщики могут определить по соглашению, опираясь на тот факт сколько каждый из них вложил в данную общую покупку имущества. Не стоит забывать, что каждый собственник наделяется не только правами, но и обязанностями по содержанию имущества.

        Сейчас на нашем рынке жилья отсутствует спрос на отдельно взятые доли, которые не были выдели в натуре, поэтому смысл в приобретении таковой возникает только в случае, если Вам необходимо получить прописку в области или же Вы намерены завладеть всей площадью квартиры, покупая оставшиеся доли.

        На мой взгляд выгоднее покупать именно доли, а не все имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья в десятки раз ниже кадастровой. Для наглядности вышесказанного приведем пример жизненной ситуации, когда две сестры Ирина и Альбина переехали в область на постоянное место жительства и решили приобрести совместное имущество для проживания. Сестры нашли объявление о продажи ? доли в четырехкомнатной квартире. По статистике выявленных на сайтах объявлений о продаже недвижимости в том же районе квартиры имели стоимость порядка 10 миллионов рублей, а ? доля стоила 2,5 миллиона рублей, поэтому Ирина и Альбина решили произвести экономию собственных средств и приобрести долю в имуществе. Спустя семь месяцев соседку, имеющею также ? долю в жилье, повысили на работе, и она была вынуждена переехать в другой город на расстоянии 6531 км от нынешнего места работы, поэтому ей пришлось продать свою долю по стоимости в разы ниже кадастровой. Таким образом, квартира сестрам обошлась в 5 миллионов рублей, вместо 10.

        Но стоит оговориться о том, что не всегда все так складывается благополучно, в связи с тем, что покупка имущества, находящегося в общей долевой собственности, считается очень важным жизненным этапом. Ведь сейчас множеству людей приходиться работать на производстве много лет, чтобы приобрести жилье или же вообще всю жизнь расплачиваться за ипотеку. Таким образом, необходимо перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости очень тщательно проверить приобретаемый объект.

        На что нужно обратить внимание? Первоочередное — это подлинность предоставляемых документов продавцом, если кто-то выписывался из квартиры узнать по какой причине это произошло, также потребовать справки о дееспособности существующих владельцев долей. Перед приобретение доли в имуществе стоит быть очень осторожным, ведь такие сделки сопровождаются «подводными» камнями, такими как: 1) соседи могут впоследствии оказаться очень скандальными, ведущими чрезмерно разгульный образ жизни, соответственно проживать с ними будет мягко сказать сложно, а при попытке продать или же обменять свою долю быстро точно не получится. 2) если на момент сделки один из собственников недвижимости будет признан несовершеннолетним по инициативе органов опеки и попечительства, то соответственно и сделка по суду может быть признана недействительной. В таком случае при обнаружении факта о том, что один из владельцев является несовершеннолетним, следует потребовать от продавца разрешение органа опеки и попечительства. Но стоит отметить, что такую справку выдадут лишь в случае, если жилищные условия ребенка при продаже доли останутся прежними, либо улучшатся. Лицами, подающими заявление в суд о признании сделки недействительной могут быть как сотрудник органа опеки, так и любое заинтересованное лицо [1].

        Что можно сказать о сторонах сделки купли-продажи доли в общем долевом имуществе? Итак, сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Последние могут являться продавцами такого имущества, если до этого оно было изъято за долги и впоследствии подлежит реализации. Так кто же имеет преимущественное право на покупку? Конечно же владельцы остальных долей [2]. Стоить помнить о том, что только при письменной форме отказа этих владельцев, доля может быть продана иным лицам. В случае, когда продавец не учел интересы владельцев остальных долей имущества, впоследствии любой из ваших соседей имеет право по суду признать сделку недействительной и Вы имеете риск оказаться на улице. Если же Вы желаете избежать подобных неприятностей заблаговременно предупредите продавца о том, что Вам нужны письменные отказы в приобретении продаваемой доли в общем долевом имуществе всех совладельцев, список которых можно узнать в выписке из ЕГРН. Лишнем не будет лично переговорить с каждым из указанных в выписке людей и убедиться лично.

        Рассмотрим подробнее порядок покупки доли в недвижимом имуществе. Стоит сказать, что особых отличий в приобретении долей в недвижимости от приобретения недвижимости в целом не имеется. Алгоритм таков: 1) продавец передает письменные уведомления совладельцам недвижимости с оповещением о продажи доли (в уведомлении должно быть указана информация о стоимости доли и о предложении возможности ее приобрести). Нецелесообразно не уведомлять, по причине того, что возможно в течении трех месяцев дольщики могут потребовать пересмотра сделки через суд, который будет на стороне именно дольщиков. Покупатель в свою очередь может потребовать от Вас возмещении расходов. Данное решение принимается в течении одного календарного месяца, лучше всего уведомления отправлять заказным письмом, в случае того, чтобы у Вас имелись доказательства о таковом направлении. 2) составить и подписать, нотариально удостоверить документацию, а именно составить сам договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор отчуждения. Лучше всего за составлением данным документов обратиться к юристам. Услуги конечно же платные, но Вам удастся избежать проблем и ошибок при составлении и в дальнейшем при регистрации сделки в Росреестре. 3) процедура регистрации перехода прав от продавца к покупателю, которая осуществляется в Росреестре или же МФЦ «Мои документы». Итогом вышеуказанных действий будет получение выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход прав собственности на долю.

        После того, как имущество реализовано продавцу стоит уплатить налог в доход государства в размере 13 % с полученного дохода, но только в том случае если он владеет недвижимостью менее 5 лет и причем купил дешевле, чем продал.

        Можно ли самому прописаться в квартиру, где есть своя доля и можно ли прописать кого-либо еще? Следует обратить внимание на тот момент, что когда Вы станете собственником доли без согласия соседей, Вы сможете зарегистрироваться сами и прописать жену, мужа и ребенка, который не достиг совершеннолетнего возраста. А в остальных случаях такая регистрация может быть осуществлена только лишь после того как остальные владельцы дадут Вам согласие. Таким образом, если Вы планируете в будущем прописать сестру, папу или маму, сразу регистрируйте сделку на нескольких собственников, чтобы в дальнейшем не возникало противоречий между соседями.

        К покупке недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, я бы не рекомендовала доли, переданные по наследству, когда с момента смерти наследодателя не прошло еще 3 лет, поскольку за это время могут появиться люди, которые имеют право на наследство. Обычно такого рода ситуации заканчиваются в зале суда, тратой своего личного времени и семейного бюджета.

        Зачастую один из владельцев категорически отрицательно относиться к вопросу о продаже своей доли, в этом случае стоит прибегнуть к уведомлению иных собственников долей о том, что вы имеете желание продать свою часть. И уже если в течении 30 календарных дней ответа официального не поступает, то есть молчание — означает отказ от покупки, мы и можем прибегнуть к продаже своей доли.

        Нередки случаи, при которых лицо, имеющее в собственности долю, которая значительно меньше других долей, отказывается продавать указанную. Данный вопрос можно решить принудительно путем обращения в суд.

        Ранее упоминалось о проблеме для покупателя в случае, когда одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребенку, поскольку из-за своего возраста он не может дать свое согласие на продажу, поэтому нужно оформить на несовершеннолетнего долю, равную продаваемой, в другом недвижимом имуществе.

        При покупке у покупателя следует также проверить на какие средства было приобретено жилье. В случае если недвижимость была приобретена за материнский капитал, и она находится в долевой собственности у супругов, то жилье должно быть поделено на всех членов семьи, иначе сделку могут признать недействительной.

        В сделках купли-продажи жилья имеется немалый риск связаться с мошенниками. Какова же их схема обмана? Мошенники выкупают одну из долей, а затем пытаются выкупить все остальные, но по стоимости ниже рыночной. Для данной цели они идут на все для того, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой, в связи с чем рано или поздно собственники остальных долей соглашаются продать свои доли по цене, предложенной мошенниками, поскольку иного выхода у них не остается.

        Покупка и продажа доли в недвижимости процесс очень осторожный и внимательный. При подписании документов стоит тщательно выверять каждую строку, чтобы в дальнейшем избежать вытекающих из-за невнимательности и неосторожности проблем. Двояко можно ответить на вопрос о целесообразности приобретения доли в общем долевом имуществе, поэтому приобретать такое имущество или нет решать только Вам.

      • Зинченко С. А., Тютюник П. Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-Кавказский юридический вестник. № 1. 2012. С. 257.
      • Кузнецова Л. В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. № 4. 2014. С. 318.
      • Долевая собственность 2020

        Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором

        Советуем прочитать наш материал Долевая собственность, а эту статью разбиваем на темы:

        Долевая собственность 2020

        Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.

        Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона.

        Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр.

        В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.

        Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы.

        Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.

        Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе.

        В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.

        Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность.

        Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.

        Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.

        Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.

        Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.

        Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли.

        Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.

        Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества.

        Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.

        С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба.

        Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.

        Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную).

        Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.

        На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества.

        Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах.

        Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.

        Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание.

        В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.

        Она возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения.

        Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую – договорной.

        Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.

        Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать.

        Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.

        Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав.

        Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.

        Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя.

        Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.

        Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.

        Продажа долевой собственности в 2020 году

        Опытные риэлторы считают, что долю в квартире продать сложно, но вполне возможно. Если ваша часть квартиры приватизирована, значит в документах четко определены ее границы. Вы можете продать долю в квартире второму собственнику или любому постороннему лицу.

        Если вы хотите продать невыделенную долю, необходимо сообщить об этом остальным владельцам квартиры. Этот момент оговорен в законодательстве. Другие собственники могут воспользоваться своим правом и выкупить вашу долю. Если они отказываются, предложите ее другим лицам.

        Итак, попробуем разобраться, как быстро продать квартиру в кризис, вернее ее часть. В первую очередь нужно определить, выделена ли она в натуре. Если в документах доля указана в виде дроби, собственник не знает, какая именно часть недвижимости принадлежит ему по закону. В таком случае этот вопрос можно решить в договорном или судебном порядке.

        Долю, выделенную в натуре, можно продать без особых проблем. Она является отдельным объектом недвижимости, поэтому обычно с ее продажей не возникает никаких сложностей.

        Перед тем как продать долю в квартире в 2020 году, желательно проконсультироваться с опытным адвокатом. Некоторые считают, что услуги таких специалистов стоят дорого, поэтому занимаются продажей самостоятельно. Но если у вас возник конфликт с мужем, и он не дает согласие на продажу доли в квартире, лучше все же нанять адвоката. Благодаря этому вы сможете существенно ускорить процесс и сохраните свои нервы. Квалифицированный специалист добьется того, чтобы вопрос решился в вашу пользу. Он составит договор купли-продажи и обеспечит юридическое сопровождение сделки.

        Люди, которые готовы приобрести долю в квартире, делятся на две группы. К первой относятся граждане, которые планируют использовать жилплощадь по ее прямому назначению. Они понимают, что в любой момент может возникнуть конфликт с другим собственником, но надеются на то, что смогут обеспечить себе комфортные условия проживания. Если вы хотите продать долю в квартире без согласия собственников либо она не выделена решением суда в отдельную комнату, такая жилплощадь не вызовет интереса у покупателей первой группы.

        Вторая группа – это рейдеры. Они используют специальные технологии, которые позволяют навязать упорствующему собственнику свои условия и склонить его к адекватному решению. Таких покупателей интересуют любые доли, если их продают по приемлемым ценам. Как лучше продать квартиру, решать вам, исходя из сложившейся ситуации.

        Многие собственники, принимая решение о стоимости доли, рисуют далекую от реальности картину. Они приглашают оценщика недвижимости и вычисляют стоимость своей доли. Этот метод работает, если вы хотите продать квартиру целиком. Головная боль, которую получает покупатель вместе с долей в квартире, стоит приличных денег. Такие инвестиции слишком рискованны, поэтому предложение на рынке превышает спрос.

        Другими словами, доля в квартире – это не слишком ликвидный товар. Можно попробовать продать ее своими силами или обратиться за помощью в риэлторское агентство. Однако найти покупателей таким путем не так уж и просто, поэтому ваша доля может остаться невостребованной.

        Многие люди интересуются, можно ли продать долю в квартире рейдерам? Это вполне реально, но они купят вашу долю за низкую цену, примерно за 50–80% от стоимости такой же по площади коммуналки. Но это самый простой способ, как лучше и быстрее продать квартиру в кризис. В данной ситуации рейдер выступает в роли защитника более слабого собственника доли, если возникает квартирное противостояние.

        Специалисты рекомендуют продавать квартиру в кризис только в том случае, если возникает острая необходимость. Несмотря на сложное экономическое положение, люди продолжают жить. Они женятся, разводятся либо улучшают свои жилищные условия. Если вас волнует вопрос, стоит ли продавать сейчас квартиру, чтобы приобрести жилье, большее по площади, то это целесообразно. Вы продадите свою квартиру и купите другое жилье по заниженной цене. Но это нужно делать быстро, поскольку вы можете потерять часть денег из-за инфляции.

        Теперь попробуем ответить на вопрос, выгодно ли продавать сейчас квартиру? Следует помнить о том, что кризис – это временное явление, а недвижимость – это один из самых лучших инструментов для вложения денежных средств. Вскоре экономика начнет расти, цены на жилье вернутся на прежний уровень, а возможно, даже вырастут до более высокого уровня, поэтому не стоит торопиться с продажей.

        Еще один важный вопрос, на который нужно найти ответ, когда продать квартиру? Повышенный спрос на жилье обычно наблюдается осенью. Период летних отпусков уже закончился, а до Нового года еще далеко. К тому же во всех вузах начинается новый учебный год, и родители стараются приобрести своим детям недорогое жилье. Это именно тот момент, когда лучше продавать и покупать квартиру. После новогодних праздников и летом спрос на недвижимость падает, но несмотря на это она остается достаточно ликвидным товаром.

        Некоторые граждане покупают вторичное жилье потому, что сильно выросли ставки по ипотеке. Самой большой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрос на них растет даже в период кризиса.

        Люди, которые никогда не занимались продажей недвижимости, смутно представляют, как работает этот рынок.

        Они не знают, как выгодно продать квартиру в кризис, поэтому сталкиваются со следующими заблуждениями:

        • Если найти покупателя, можно продать жилье за неделю. На самом деле, если нет проблем с документами, на государственную регистрацию жилья уйдет не менее трех недель. К ним нужно добавить несколько дней, которые вы потратите на демонстрацию квартиры покупателям;
        • Хорошую недвижимость, которая находится в отличном состоянии и в хорошем месте, купят быстро безо всяких проблем. На вторичном рынке предложение превышает спрос в несколько раз поэтому нужно сначала узнать, когда лучше продавать и покупать квартиру. Следует помнить о том, что это занятие отнимает немало сил и времени;
        • Достаточно разместить объявление в интернете или местных СМИ, и сразу найдутся покупатели. Будьте готовы к бесконечным телефонным звонкам и переговорам. Кроме того, вам придется постоянно демонстрировать квартиру клиентам. При этом нужно вести себя корректно, чтобы не спугнуть потенциальных покупателей.

        Если вас не пугают эти трудности, вооружитесь советами профессионалов как продать квартиру в кризис, и начинайте действовать.

        Полезные советы от специалистов:

        1. Изучите спрос. Перед тем как продать квартиру в кризис, оцените уровень конкуренции, определите преимущества и недостатки вашего жилья и сориентируйтесь в ценах. Особое внимание обращайте на объявления о покупке. Если вам удастся найти подходящий вариант, останется только презентовать свою квартиру покупателям;
        2. Определитесь с ценой. Еще раз подумайте, выгодно ли продать квартиру сейчас в 2020 году. Может быть стоит подождать лучших времен? Если это невозможно, назначьте адекватную цену. Необоснованное завышение стоимости приведет к тому, что ваша квартира останется невостребованной;
        3. Реклама. Информацию о продаже жилья нужно распространять всеми доступными способами – в газетах, в интернете, через знакомых и т. д;
        4. Проведите предпродажную подготовку квартиру. Это очень важный этап, без которого трудно добиться успешной продажи;
        5. Заранее заберите все необходимые документы. Если вы найдете покупателя, первое, что он спросит, готовы ли документы к сделке? Это дело лучше доверить опытным риэлторам. Их услуги стоят недорого, а вы тем самым избавите себя от проблем.

        По мнению экспертов, затишье на рынке недвижимости будет продолжаться еще несколько лет. Чаще всего интересуются, как в кризис выгодно продать квартиру, граждане, которых вынуждают к этому жизненные обстоятельства. Люди, у которых есть возможность покупать недвижимость даже в сложных экономических условиях, ведут себя не так активно, как в период стабильности.

        Трудно предусмотреть, как будут действовать продавцы недвижимости. Специалисты рекомендуют гражданам, которые хотят продать жилье, не заниматься этим самостоятельно. Обратитесь за помощью к профессионалам, которые постоянно следят за положением дел на рынке и владеют полной информацией.

        В любом случае не нужно отчаиваться. Безусловно, избавиться от квадратных метров во время кризиса нет так уж и просто. Но если грамотно воспользоваться советами профессионалом, можно добиться определенных преимуществ по сравнению с другими предложениями. Благодаря этому вы сможете увеличить существенно увеличить спрос на свою квартиру.

        Если вы сумеете адекватно оценить стоимость своей доли, другие собственники не препятствуют ее продаже, а покупатели предлагают нормальную цену, не стоит сомневаться, продавать ли сейчас квартиру. Считайте, что вам сильно повезло. Оформляйте договор в установленном порядке и смело продавайте свое имущество.

        Продажа квартиры в долевой собственности в 2020 году

        Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу.

        В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

        1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
        2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

        Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.

        Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

        1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
        2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

        От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка.

        Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

        1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
        2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
        3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
        4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

        Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

        Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

        • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
        • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
        • свидетельство о регистрации права собственности;
        • техпаспорт;
        • кадастровый паспорт;
        • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
        • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
        • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
        • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

        Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость.

        Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

        • ареста;
        • обременения;
        • запрета на продажу.

        Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

        • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
        • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

        Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

        Однако, существуют некоторые нюансы:

        • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
        • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
        • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
        • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем (в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

        Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

        При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

        Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

        В 2020 году все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

        Стоимость складывается из нескольких сумм:

        • государственная пошлина – 2000 рублей;
        • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
        • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

        Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

        Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет.

        Поэтому применяют следующие варианты:

        1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
        2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

        После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу.

        Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

        • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
        • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
        • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

        Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

        Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

        Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

        1. Заемщик владеет 1/2 в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
        2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
        3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — 1/2 частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

        Общая долевая собственность в 2020 году

        Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность — это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности — неразделенный.

        В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

        Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

        Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

        Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

        Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

        Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

        Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

        Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

        Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении — если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

        Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два — раздел и выдел.

        Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант — в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

        В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

        Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых — распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

        В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

        Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

        Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

        Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

        Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

        Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

        Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев — продажу жилья.

        Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны — даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

        При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

        В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

        В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм — обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

        Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

        Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

        Другой сценарий, который может встречаться на практике — предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

        Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

        Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

        Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет — земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

        По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности — если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

        Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект — неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности — если в законе не указано иное — подлежит корректному распределению в натуральном виде.

        Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение — рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

        Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров — долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

        Закон о долевой собственности 2020 года

        Собственность может быть зарегистрирована на одного человека, который имеет право пользоваться и распоряжаться ей. Но нередко она имеет несколько владельцев. Поэтому есть такие понятия, как общая и долевая собственность. Права и обязанности собственников зафиксированы в законе.

        Как свидетельствует ст. 244 ГК РФ, общей собственностью считается имущество, которым владеет 2 и более лиц. Часто это касается недвижимости. Существует общая долевая собственность и совместная. В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.

        Часто общая долевая и совместная собственность устанавливается на основе норм закона. К примеру, имущество супругов или лиц крестьянского хозяйства считается совместным. Но владельцы имеют право договориться о разделе и закрепить это решение законным способом.

        Часто к недвижимости относится такое понятие, как долевая собственность. Права и обязанности собственников одинаковые. Этот вид имущества подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут ответственность по содержанию активов.

        У владельцев имущество может быть в дробях и процентах. В ст. 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственности реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных.

        Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения. Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в ст. 250 ГК РФ. Но только если это не касается продажи с помощью публичных торгов. При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.

        Права дольщика на долевую собственность указаны в законе. По ст. 209 ГК РФ каждый владелец может:

        1. Владеть имуществом.
        2. Эксплуатировать его.
        3. Распоряжаться им – менять, сдавать в аренду, продавать.

        А поскольку имущество имеет несколько хозяев, поэтому учитываются права и обязанности участников долевой собственности. Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев.

        Например, земля находится во владении у 4 людей. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем. В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц.

        Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию.

        Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.

        Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.

        По ст. 248 ГК РФ владелец имеет право на пропорциональное распределение доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между лицами. Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести издержки, относящиеся к содержанию. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.

        Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.

        Выдел выполняется по требованию кредиторов. В ст. 252 ГК РФ указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации. Часто это происходит с помощью решения суда. Долевая собственность прекращается после получения компенсации.

        В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

        Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

        Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.

        Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все – если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.

        Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.

        Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.

        Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.

        Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.

        Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.

        У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.

        По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.

        Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.

        Продажа дома в долевой собственности в 2020 году

        Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:

        • первоочередным правом выкупа обладаю собственники имущества, поэтому инициатор сделки должен каждому из них сообщить о своём намерении. Сведения об этом указаны в статье 250 ГК РФ;
        • к процессу согласования и оформления договорных бумаг подключается нотариус. Своими усилиями он подготавливает уведомительные и разрешительные справки, сообщает другим владельцам и заверяет всю документацию;
        • доля продаётся в любом случае, даже если совладельцы сохраняют молчание. Если ответ от них не поступает в течение нескольких месяцев после получения соответствующего уведомления от нотариуса, тогда они автоматически теряют возможность приобретения доли. После покупать долю может только третье лицо;
        • рыночная цена доли в доме всегда занижена, в сравнении с отдельно выделенным объектом с земельной территорией. Следовательно, гораздо выгоднее достичь договорённости с другими собственниками о продаже своей доли, а вырученные деньги поделить между участниками договора;
        • если уговорить собственников на продажу всего дома не удаётся, тогда цену недвижимости возможно повысить через выделение и обособление доли в конкретную часть постройки с земельной территорией. Также это значительно облегчает механизм продажи;
        • вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.

        Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2.

        В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

        Их наполняют следующие документы:

        • личные паспорта всех дольщиков;
        • документы о регистрации собственности, акт о приведении приватизации либо ордер;
        • соглашение купли-продажи;
        • акт приёма передачи имущества, если оно было приобретено;
        • справка из Росреестра ЕГРН;
        • выписка из налоговой службы об отсутствии долгов по уплате налогов;
        • кадастровый паспорт на дом;
        • выписка из БТИ и технический паспорт;
        • бумага из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии задолженностей по уплате за коммунальные услуги;
        • письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковые имеются. Документ обязательно заверяется у нотариуса.

        Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.

        Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.

        В России около 95% недвижимости числиться в долевой собственности. Это означает, что столкнуться с продажей доли в доме может каждый второй собственник. Бывает, что дом поделён на доли между несколькими представителями.

        Иногда они принимают обоюдное решение о продаже, при этом один дольщик физически не может присутствовать во время проведения сделки, поскольку проживает в другом городе либо каким-либо иным причинам.

        Законодательство обратило внимание на данную проблему, и предоставило доступный выход из ситуации. Для этой цели государство позволяет занятому представителю посетить нотариуса, и оформить у него доверенность на другого человека, который будет действовать от его лица.

        Все договора с недвижимостью, которая числится в долевом владении, осуществляются при обязательном согласии собственников жилья. Об этом подробно указывается в п. 1 ст. 246 ГК России. Нужно отметить, что само решение может быть принято в устной форме, но при регистрации документации сделки в нотариальной контроле обязательно присутствие всех законных дольщиков со стороны продавца.

        Вместе они должны подписать соглашение. При необходимости один из них может предоставить доверенность одному из дольщиков для подготовки нужного пакета бумаг и подписания соглашения купли-продажи.

        Нередко, один из дольщиков выступает против продажи всей недвижимости. Если же часть строения физически разделена и оформлена отдельно от общего имущества, тогда необходимость в согласовании отпадает.

        Когда требуется, чтобы часть постройки была признана отдельной, заявитель обязан соблюдать ряд правил:

        • имущество может располагаться отдалённо от остального жилья;
        • являться полностью пригодным для нормальной жизни, и соответствовать техническим и нормативным качествам;
        • доля обязана соответствовать типу «недвижимой собственности». Иными словами, изменение области нахождения жилья не может осуществляться без определённого степени урона;
        • выделение не должно осуществляться в ущерб возможностей для остального числа владельцев.

        Процесс выделения может происходить физически, если предпринят распорядок использования долевого жилья всеми владельцами, и создаётся отдельный выход из обособляемой области строения. Обязательным требованием продажи обособленной области считается фиксация изменений в имуществе на основании закона и наличии технического паспорта. Он ставит область строения на кадастровый учёт.

        Кроме этих моментов, продавец обязан определиться со стоимостью и иными, не менее важными вопросами. Заранее сообщить о своём решении других дольщиков, с предоставлением всех условий и деталей. Делать это нужно грамотно, иначе другие собственники могут обратиться в суд.

        Документы желательно отправлять через нотариальную контору. Специалист формирует сопроводительное извещение и направляет бумаги через почтовое отделение с обратным уведомлением. При желании продавца, он может получить свидетельство о направлении заявления.

        Остальным собственникам даётся ровно один месяц на предоставление ответа со дня получения уведомления. Если же ответ так и не поступит, действие автоматически приравнивается к отказу. Если время поджимает, при этом не поступает никаких возражений, тогда продавец может взять у собственников письменное согласие на осуществление сделки. Оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде, и иметь подпись.

        Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье 550 п.1 и 558.

        Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.

        Продажа общей долевой собственности в 2020 году

        С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

        Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество. Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку. При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

        По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

        Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки. С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев. Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

        Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

        Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

        • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
        • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
        • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
        • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

        Отрицательными моментами можно считать:

        • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
        • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
        • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

        Все тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ. Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

        После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья.

        Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

        • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
        • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
        • Также существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
        • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

        Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

        Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью. Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится. Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

        Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

        Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

        Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности. Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников. Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

        Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома. Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок. На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

        Документы на дом 2020
        Документы на квартиру 2020
        Документы на участок 2020
        Дарственная на квартиру 2020
        Дачная амнистия 2020

        Читайте так же:  Приказ фмс от 15.03.2020 г 149

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *