http://bestfullzshop2020.ru С кого взимается налог при продаже дома | Nlpseminar.ru

Истец

С кого взимается налог при продаже дома

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — 3-х лет). Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры — купили, приватизировали, получили по наследству. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность — до 1 января 2016 г. — 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е., купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей. Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема — передачи.
  • Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

    Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

    Второй вариант возврата подоходного налога — покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет). С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей). Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

    Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям. В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо. Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

    Налог на наследование и дарение для близких родственников

    В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

    Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

    Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

    Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

    Какая продажа не облагается налогом

    Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если квартира или другая недвижимость находится в вашей собственности дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее продаже. Основание: п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146. Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как была получена недвижимость.

    Трехлетний срок владения применяется, если:

  • недвижимость была куплена до 01.01.2016 года;
  • квартира или другая недвижимость – это наследство или подарок от близких родственников;
  • это приватизированная квартира;
  • квартира была получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Для всех остальных случаев действует срок в пять лет. Ниже мы подробно рассмотрим все возможные ситуации.

    Регистрируйтесь в личном кабинете онлайн-сервиса НДФЛка.ру! Мы дадим индивидуальные рекомендации и рассчитаем, какой налог с продажи нужно будет заплатить именно вам

    Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2016 года

    Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи. Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, это правило действует и на сегодняшний день.

    В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и оформили его в собственность. В марте 2020 дом был продан. В 2020 году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен до 01.01.2016. В вашем случае действует минимальный срок 3 года. Также вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию о проведенной сделке.

    Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

    С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года. При этом в п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года».

    Ниже рассмотрим каждый случай.

    Какой налог с продажи наследства

    Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2020 г. N 03-04-05/41648.

    В марте 2016 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

    Какой налог с продажи недвижимости, полученной в подарок

    Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника, не нужно платить налог с продажи через три года после получения права собственности (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.

    Пример:

    В феврале 2017 года брат подарил вам комнату в коммунальной квартире. Если вы продадите ее после марта 2020 года, то имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не платить НДФЛ с продажи. Так как комната получена в подарок от близкого родственника, то на вас распространяется 3-летний срок владения.

    Какой налог с продажи приватизированной квартиры

    Вы можете продать квартиру и не платить налог, если после приватизации прошло больше 3 лет (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

    В мае 2020 года вы решили продать квартиру, которую приватизировали в январе 2016 года. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от подоходного налога с продажи. Кроме того, вам не нужно информировать налоговый орган и подавать декларацию 3-НДФЛ.

    Какой налог с продажи недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

    Если вы получили имущество по договору пожизненной ренты, вы имеете право на 3-летний минимальный срок владения.

    Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту. После того, как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после оформления квартиры в собственность вы можете продать ее без налога.

    Для всех остальных ситуаций недвижимость, купленную после 01.01.2016, можно продать без налога не ранее, чем через 5 лет после оформления права собственности.

    Поручите заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру!

    Как не платить или уменьшить налог с продажи жилья

    Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налогооблагаемую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру. После применения льготы вы можете существенно, а иногда и до нуля, снизить налог от продажи квартиры. Подробно о способах уменьшения налога мы расскажем ниже.

    . Важно:

    1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, вам все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы, продав квартиру, законно не заплатили налог. В противном случае у налогового органа будут к вам вопросы и на вас наложат штраф.
    2. Если вы продаете квартиру, купленную после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

    Вычет расходов для уменьшения налога (разница между покупкой и продажей)

    Один из способов уменьшить НДФЛ с продажи – это использовать не весь доход, а за вычетом расходов. Что это значит? Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

    В 2017 году вы купили квартиру за 2 млн рублей и в 2020 продали за 5 млн. В 2020 вы должны подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. Какой налог с продажи вы заплатите? Выгоднее воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн. (доход) вычитаем 2 млн (расход). Получается, что 13% налога нужно заплатить с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% х 3 млн. = 390 тыс. рублей.

    В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн, а в 2020 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, вы освобождены от уплаты налога. Не забудьте подать декларацию! Несмотря на нулевой доход, вы обязаны оповестить налоговые органы о сделке.

    При покупке и продаже недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ. Если какой-то документ потерян, его можно восстановить. Подтверждение платежа взять в своем банке, а договор купли-продажи – в Росреестре, у риелторов или запросить копию у второй стороны сделки.

    Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайта вы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажи недвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать ему правильные вопросы.

    Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей

    Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована. В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн. рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог. Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

    Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.

    Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.

    Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

    Поручите заполнение декларации 3-НДФЛ личному налоговому эксперту онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы составим для вас грамотные документы и расскажем, какая продажа не облагается налогом

    Продавайте доли по отдельным договорам

    Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ? квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ? квартиры) – 500 тыс. (? имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.

    Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн. рублей. В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли. Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/[email protected]

    Покупка и продажа недвижимости в одном году

    Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая. Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно. Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

    Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ. Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.

    Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2020 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

    Правила применения вычетов при продаже недвижимости

    По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета или за счет вычета расходов на приобретение. Основание: Письмо ФНС России от 12 февраля 2013 № ЕД-4-3/[email protected]

    В 2017 году вы за 2 млн. рублей купили квартиру, в 2020 продали ее за 3 млн. В 2020 году вы должны подать декларацию 3-НДФЛ. Давайте посчитаем, какая схема для вас более выгодна:
    — Вычет расходов на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% х (3 млн – 2 млн) = 130 тыс. рублей.
    — Имущественный вычет. Налог берется с учетом того, что доход уменьшается на 1 млн рублей: 13% х (3 млн – 1 млн) = 260 тыс. рублей.
    Очевидно, что в вашем случае выгоднее сделать вычет расходов на приобретение.

    Имущественный вычет используется только раз в году. Если вы в одном календарном году продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.

    В 2017 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2020 году вы продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2020 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет. Но имейте в виду – применить вычет можно только на один объект. Какой налог с продажи компенсировать имущественным вычетом, выбирайте произвольно – это не влияет на конечную сумму налога. В результате размер вашего налога составит 520 тыс. рублей = 13% х (3 млн + 2 млн – 1 млн).

    Если вы не единственный собственник жилья, то имущественный вычет распределяется на всех собственников. Вот как говорится в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

    Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов собственник ? квартиры. Пара решила продать жилье по единому договору купли-продажи за 1 млн. и воспользоваться имущественным вычетом. Расчет налога для каждого супруга: 13% х (500 тыс. (стоимость половины квартиры) – 500 тыс. (половина имущественного вычета)) = 0.

    Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и оплаты налога

    После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

    В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.

    В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2020 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2020 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.

    Чтобы правильно рассчитать подоходный налог при продаже квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости, воспользуйтесь услугами онлайн-сервиса НДФЛка.ру. Мы поможем вам составить декларацию 3-НДФЛ, ответим на вопросы и минимизируем ваши затраты

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 1699 ?

    Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Расчет дохода, облагаемого налогом и суммы налога в 2020, 2020 и более ранние годы (квартира более или мене 3 (трех) лет в собственности).

    ВНИМАНИЕ!
    Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность до 1 января 2016 года. Если вы получили недвижимость позже (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

    Налог с продажи квартиры в 2020 и 2020 годах (квартира 3 года или менее 3 — х лет в собственности)

    Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

    1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
    2. Продажной стоимости квартиры.

    Срок нахождения в собственности

    Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года. Если квартира куплена позже, то правило расчета налога по ней смотрите по ссылке >>>.

    Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

    Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

    Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически не правильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разнятся очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

    Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
  • Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

    Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

    Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года ее кадастровая стоимость к расчету налога никакого отношения не имеет. Налог считают исключительно из продажной (договорной) цены квартиры. Это и есть ваша сумма дохода.

    Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

    В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулю (или будет вообще отрицательным) налог платить не придется. Расскажем об этом подробней.

    Как уменьшить доход и рассчитать налог

    Сумму налога от продажи квартиры рассчитывают по очень простой формуле:

    (Доход от продажи квартиры — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

    Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения. Например, договор купли-продажи заключен в 2020 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2020 году. Доход считается полученным в 2020 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

    Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

    Налоговый вычет при продаже квартиры

    Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено статьей 220 Налогового кодекса (подпункт 1 пункта 1 и пункта 2). Цитаты:

    ————————-
    1. При определении . налоговой базы . налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов.
    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем . ;

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) . не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

    ————————-

    Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо .

    Пример
    Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

    Ситуация 1
    Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

    Ситуация 3
    Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Следовательно он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
    ———————————

    Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Причем такое распределение проводится между всеми собственниками вне зависимости от того как долго они владеют своими долями, нужен им вычет или нет и т. п.

    В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

    При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия:

  • первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры);
  • второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.
  • В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службысмотрите по ссылке. Подробнее о том, как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке >>>

    Пример
    У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Они решили ее продать. Право собственности на доли получено до 2016 года. Поэтому при расчете налога учитывают продажную, а не кадастровую стоимость квартиры.

    Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры 2 800 000 руб. Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

    Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

    В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    400 000 х 13% = 52 000 руб.
    ———————————

    При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    Доходы минус расходы

    Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2). Цитата:

    ————————
    . налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
    ————————

    Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

    Пример
    Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

    Ситуация 1
    Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

    Доходы меньше расходов на покупку квартиры. Поэтому доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу Иванов обязан сдать в инспекцию в любом случае.
    ———————————

    Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

    Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

    Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

    Какой из способов выгодней: вычет или расходы

    Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

    Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

    Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

    ———————————
    «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».
    ———————————

    Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

    Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

    Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

    Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку «Задать вопрос на сайт» вверху страницы).

    Портал «Ваши налоги»
    2020

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    Разъяснения

    Порядок расчета налога при продаже дома, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже дома.

    Нужно ли платить налог с продажи дома или нет? На какие вычеты имеет право продавец дома? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого дом находился в вашей собственности, его продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на приобретение дома (если таковые были). Но обо всем по порядку.

    Внимание!

    Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых строений или «недостроя». О том, как считать налог в этих ситуациях читайте в статье «Налог с продажи имущества» (раздел Налог с продажи «иного» имущества»)

    СОДЕРЖАНИЕ

    Налог с продажи дома в 2020, 2017 и 2016 годах (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)

    Во многих случаях при продаже жилого дома продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

    1. Срока, в течение которого дом находился в собственности продавца.
    2. Продажной стоимости дома.

    Срок нахождения в собственности

    До 2016 года действовало простое правило: если дом находился в вашей собственности 3 года и больше, то доход от его продажи налогом не облагался. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Декларировать такой доход не нужно.

    С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
  • Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи дома платить не нужно. Продажная стоимость дома никакого значения не имеет. Также не нужно платить налог при продаже дома, полученного в собственность до 2016 года, если на момент продажи он находился в вашей собственности 3 года и больше.

    В отношении других домов (например, купленных в 2016 году и позже) этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

    Пример
    Вы продаете дом.

    Ситуация 1
    Жилой дом получен по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    Ситуация 2
    Вы купили дом после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

    Ситуация 3
    Вы купили дом до 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
    —————————-

    Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить этот срок смотрите по ссылке. Там речь про квартиру, но это не важно. Правила одни и те же.

    Как определить начало срока в течение которого дом был в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на дом. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по дому. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

    Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении дома и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по дому.

    Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются домов полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
  • Таким образом, налог с продажи дома находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

    Налог с продажи дома, который находился в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена жилого дома или его кадастровая стоимость (то есть доход от продажи дома, который учитывают при расчете налога).

    Доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога

    Сумму дохода от продажи дома, которую облагают налогом, определяют в зависимости от даты его получения в собственность: до или после 2016 года.

    Если дом получен в собственность до 2016 года, то сумма дохода равна договорной продажной стоимости дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Если дом получен в собственность в 2016 году и позже, то д оходом с которого нужно заплатить налог, считают:

    • или договорную продажную цену дома, если она выше его кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
    • или кадастровую стоимость дома, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости (то есть 70% от кадастровой стоимости).

    Проще говоря в доход берут одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену дома;
  • кадастровую стоимость дома умноженную на 0,7.
  • Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продан дом.

    Пример
    Вы продаете жилой дом, который получен в собственность после 1 января 2016 года и находится в вашей собственности 2 года.

    Ситуация 1
    По договору продажная цена дома составляет 4 000 000 руб. Его кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

    Ситуация 2
    По договору продажная цена дома составляет 8 300 000 руб. Его кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

    В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену.
    —————————-

    Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена дома. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент 0,7 в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

    Еще раз подчеркнем. Правила про кадастровую стоимость применяют только в отношении домов, которые получены в собственность в 2016 году и позже. Если право собственности на жилой дом получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог

    Доход от продажи дома нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи дома. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданного дома (если такие расходы есть и их сумму можно подтвердить документами). Сумма налога будет рассчитана по формуле:

    (Доход от продажи дома — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

    Имущественный вычет при продаже дома

    Первый способ — имущественный вычет. Продав дом который был менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи дома при расчете налога. В отношении недвижимости сумма вычета составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

    «. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, . находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей . «

    Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

    Налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если доход от продажи дома, который учитывается при расчете налога (договорная цена или кадастровая стоимость) равен или меньше 1 млн., то налог с продажи дома платить не надо.

    Пример
    Иванов владеет жилым домом менее 3 лет. Он решил его продать.

    Ситуация 1
    Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 3 400 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    3 400 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

    Ситуация 2
    Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    950 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.

    Ситуация 3
    Дом получен в собственность в 2017 году. Продажная цена дома 2 900 000 руб. Его кадастровая стоимость 4 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
    4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.

    Это больше чем продажная цена дома (2 900 000 руб.). Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    3 360 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 2 360 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    2 360 000 х 13% = 306 800 руб.

    Ситуация 4
    Дом получен в собственность в 2017 году. Продажная цена дома 980 000 руб. Его кадастровая стоимость 1 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
    1 300 000 руб. х 70% = 910 000 руб.

    Это меньше чем продажная цена дома (980 000 руб.). Поэтому доходом считают продажную цену.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    980 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

    После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.
    ——————————

    Если продается дом, который находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли в жилом доме, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Согласно одному из разъяснений налоговой службы (см. по ссылке), если на каждую продаваемую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации и доля продается по самостоятельному договору купли-продажи доли, то каждый продавец получает право на вычет в полной сумме 1 000 000 руб. Это разъяснение касается квартир. Но его нормы вполне применимы и в отношении жилого дома.

    Пример
    У продаваемого дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 3 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

    Ситуация 1
    Дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. Продажная цена дома 2 800 000 руб.

    Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость дома) х 1/2 (доля в доме) = 1 400 000 руб.

    Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в доме) = 500 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    900 000 х 13% = 117 000 руб.

    Ситуация 2
    Дом продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

    В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

    Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
    1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

    С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
    400 000 х 13% = 52 000 руб.
    ———————————

    При продаже дома, который находился в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

    Доходы минус расходы

    Второй способ — доходы минус расходы. Продав дом, который был менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Например покупкой или постройкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

    «вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

    В эту сумму можно включить и расходы по ремонту дома (если он продавался после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен) налог с продажи дома платить не надо.

    Пример
    Иванов владеет домом менее 3 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

    Ситуация 1
    Продажная цена дома 4 500 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 600 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    4 500 000 (продажная цена дома) — 3 600 000 (расходы на строительство дома) = 900 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная цена дома 2 800 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 100 000 руб.

    Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
    2 800 000 (продажная стоимость дома) — 3 100 000 (расходы на строительство дома) = 0 руб.

    Как и при использовании первого способа при продаже дома, который находился в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

    Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К документам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

    Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

    Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку дома больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ. Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданного дома.

    Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одного и того же дома уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по его покупке или строительству. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

    Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано два дома? Можно ли уменьшить доход от продажи одного из них на вычет, а другого — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно (его разъяснения опять же касаются квартир). То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

    «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

    Данные разъяснения касаются квартир, но их положения вполне применимы и в отношении жилых домов. Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. Ведь нем говорится » вместо получения имущественного налогового вычета» можно уменьшить доходы на расходы.

    Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

    Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одному дому вычет, по другому — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

    Если вы провели продажу и покупку дома (или квартиры) в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель недвижимости). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже, например, квартиры смотрите по ссылке.

    Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи дома, который находился в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных нюансов. Если у вас более сложный случай пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

    Портал «Ваши налоги»
    2020

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    Читайте так же:  162 когда погашается судимость

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *